DICCIONARIO

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LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO

El leasing es un contrato de arrendamiento financiero, con opción de compra obligatoria a ejercitar a decisión del arrendatario que se utiliza para la puesta a disposición de inmovilizado dentro de empresas y particulares.
Este tipo de contrato se caracteriza por la obligatoriedad de dicha opción sobre el bien puesto a disposición.

Como elemento diferenciatorio de esta tipología de contrato frente al contrato de renting, partimos de la premisa que puede existir desplazamiento de la propiedad en el momento de formalizarse el contrato con la posibilidad o no de realizar una cláusula de pacto de reserva de dominio hasta la finalización del contrato por parte del arrendador.

Para contemplar estos extremos se puso en práctica, el Registro de Bienes Muebles, apéndice de los registros de la propiedad y mercantiles de cada jurisdicción marcada.
En todos los casos, el contrato está abierto a la libertad de pactos y la tónica general es que se desplace la propiedad en los bienes muebles que se deprecian en el tiempo o tienen riesgo intrínseco para el propietario como los vehículos y no se desplace la propiedad en el caso de los bienes inmuebles.
Sea como sea, el registro de bienes muebles es el lugar para dejar constancia de todos los contratos de arrendamiento financiero suscritos, con la salvedad de los registros de la propiedad para los bienes inmuebles.

A nivel financiero, el contrato tiene dos componentes diferenciadas:
* Coste de recuperación del bien
* Carga financiera o intereses devengados sobre el coste pendiente del bien adquirido.

El coste de recuperación es la parte que se estipula por periodos que cubre el valor del bien en el tiempo. Esta cantidad puede ser idéntica todos los meses, creciente o decreciente en el tiempo, en función del diseño específico del plan de recuperación del coste invertido.

Respecto a la carga financiera, se representa mediante la aplicación de un tipo de interés predeterminado al coste pendiente de recuperación. Tengamos en cuenta que a la hora de formalizar un contrato de leasing, el coste inicial del desembolso coincide con el valor del bien puesto a disposición del arrendatario.
Estos intereses se pueden estipular a tipo fijo o a tipo variable con un diferencial estipulado previamente.

Por la política fiscal de deducciones fiscales que existen para los contratos de arrendamiento financiero, se tiene que cumplir que la suma del coste de recuperación más el coste financiero de cada cuota estipulada sea idéntica en todos los pagos o creciente.
Esta restricción fiscal de deducibilidad implica que el coste de recuperación sea creciente cuota a cuota, utilizando un sistema análogo a la amortización creciente de números dígitos.

Las cuotas de los contratos de arrendamiento financiero están sujetas al tipo general de IVA de manera independiente al bien objeto adquirido en dicho contrato.

Por último, en los contratos de arrendamiento financiero, al contrario que en los contratos de renting, no se incluyen gastos de mantenimiento, tributos que se puedan gravar en el tiempo ni costes adicionales como puedan ser los seguros en el caso de vehículos.

Ventajas e inconvenientes de los contratos de leasing

La principal ventaja radica en el acceso a inmovilizado con financiación al 100% sin necesidad de disponer recursos adicionales.
Es el vehículo adecuado para empresas que no quieran inmovilizar recursos en la adquisición de elementos.
La otra ventaja, que a efectos prácticos no lo es tanto es la posibilidad de amortización libre que se lleva a cabo en el impuesto de sociedades en la declaración de la renta de los sujetos pasivos con actividad económica que el bien esté afecto al 100% al desarrollo de la actividad.
Esta deducibilidad anticipada sólo desplaza la cuota tributaria en el tiempo, sin generar un verdadero ahorro fiscal.

Por contra, los principales inconvenientes los tenemos en la irrenunciabilidad a la duración pactada en el contrato y al desplazamiento final de la propiedad en muchos casos.
La libertad de disposición del bien se origina mediante el acuerdo con la entidad arrendadora. Supongamos un vehículo con un contrato de leasing a 4 años. Si quiero venderlo a los dos años, necesito la autorización expresa de la entidad financiera y acceder a las condiciones de cancelación anticipada estipuladas previamente en el contrato.

Para particulares, este tipo de financiación no es siempre recomendable dado que la sujeción a IVA de este tipo de contratos al tipo general, puede provocar adquisiciones de inmovilizado más caras que si se realiza una financiación ordinaria mediante un crédito al consumo para bienes muebles.

Finalmente debemos saber que se puede formalizar un contrato de arrendamiento financiero inverso o lease-back que consiste en la venta de un bien de nuestra propiedad a una sociedad de leasing, en la que seguimos manteniendo el uso del bien vendido y obtenemos una vía de financiación más barata que una hipoteca a efectos de tratamiento en bienes inmuebles.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal es una forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos comunes (escaleras, jardines, ascensores, portales, etc).
El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, es lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal.

Así, la definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos en el art.396 del Código Civil. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos:

* Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas.
Sobre esto cabe matizar que, en última instancia, cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística.

* No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local.
Aquí, me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España, el denominado proindiviso. En éste, en el que un bien tiene unos copropietarios, cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos, o cuando un par de amigos compran una casa.
Así, nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio, y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo, de retracto, acciones judiciales de subasta).
Sin embargo, nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.

* Precisamente por ello, el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Y ahí tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.

La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, etc.
Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio.
Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, etc.
Es clave dicha cuota, ya que determinará, con posibles modificaciones, la contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios.

Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el representante legal de la Comunidad.
En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.

El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales.
Es muy habitual, y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, etc) de uso común para los distintos propietarios.

LÍMITE MÁXIMO DE MONEDAS PARA PAGOS

Desde la introducción al euro, la cantidad máxima de monedas que cualquier puede utilizar en un pago viene regulada por la orden comunitaria CE 2169/2005 en su artículo 11, que cito textualmente:
Excepto la autoridad emisora y las personas designadas específicamente por la legislación nacional del Estado miembro emisor, ninguna parte estará obligada a aceptar más de 50 monedas en un único pago
Con esta diferenciación, se deja fuera de la obligación de aceptar como pago más de 50 monedas a la mayoría del tráfico mercantil, dado que sólo, el Banco de España y el Banco Central Europeo tienen la obligación legal de recibir este pago.
Pero con estas salvedades, nadie más tiene la obligación de aceptar el pago.

De manera adicional, el Banco de España ha fijado que las entidades de crédito que puedan captar pasivo, tienen la obligación de aceptar estos pagos pero cuentan con un tratamiento específico al efecto.
Este tratamiento incluye las siguientes condiciones:

* Las monedas entregadas permanecerán en depósito hasta que se verifique la cantidad real de monedas entregadas.

* Se podrá cobrar una comisión por este depósito que debe estar reflejada dentro de las Tarifas y Comisiones máximas que aplicará cada entidad.

En el caso de intentar pagar con más de 50 monedas a cualquier otra entidad, empresa o particular no contemplado en los supuestos anteriores, quien recibe el pago podrá estimar si lo acepta o no, por lo que pagar impuestos al emisor con monedas de manera directa o abonar a empresas facturas con más de 50 monedas no es garantía de aceptación del pago.

En este sentido, el camino indicado para ello es el cambio de la moneda por billetes en las oficinas del Banco de España, o realizar una entrega en depósito teniendo siempre presente los costes asociados que puede llevar esta operación.
No olvidemos, que las condiciones contractuales de una cuenta corriente o a plazo pueden restringir el límite de aceptación de las 50 monedas, dado que entrarían dentro de los contratos específicos de depósito.

LEGÍTIMA

La legítima es la parte de la herencia de la cual no se puede disponer libremente tras la muerte, sino que hay que repartirla entre los herederos forzosos. No se puede repartir como desea el que otorga testamento, sino que ha de ser repartida según el criterio dictado por la ley.

Los herederos forzosos

Los herederos forzosos son aquellos que designa la ley como merecedores de una parte de la herencia, de modo que si en el testamento no se contempla sus derechos, pueden reclamar su parte en los juzgados.

Los herederos forzosos son los descendientes, los ascendientes y el cónyuge por este orden.
El derecho de los herederos es el siguiente:
1. Los descendientes tienen derecho a dos tercios, uno de ellos a repartir entre partes iguales y el otro según disponga el testador ( se lo puede dejar todo a uno si así lo prefiere).
La legítima estricta es el tercio que ha de repartirse a partes iguales entre los herederos forzosos. Junto con el tercio de mejora, aquel que se reparte entre los descendientes a gusto del testador, se conoce como legítima amplia. El tercio restante se conoce como tercio de libre disposición.
2. Los ascendientes, tienen derecho si no hay descendientes. Los ascendientes tienen derecho a la mitad de la herencia, un tercio si hubiera un cónyuge viudo. Como se menciona anteriormente, en caso de haber descendientes no tienen derecho alguno.
3. El cónyuge, no tiene derecho a la propiedad, pero sí al usufructo vitalicio. Si hubiera ascendientes tiene derecho al usufructo de la mitad, si hubiera descendientes tiene derecho al usufructo del tercio de mejora (aquel a tercio que ha de repartirse entre los hijos según decida el testador. Si no hubiera ascendientes ni descendientes al usufructo de dos tercios de la herencia. Normalmente el usufructo del ó se suele materializar en la vivienda habitual.

¿Se puede desheredar?

El legislador acepta unos pocos casos en los que se puede privar de la legítima a los herederos forzosos. Estas son las únicas circunstancias mediante las cuales nos podemos "saltar" las legítimas si esa es nuestra intención. El código civil contempla situaciones en las que el testador puede desheredar a cualquiera de los herederos forzosos, algunas sirven de argumento contra cualquier heredero forzoso y otras son solo válidas ante algún tipo de heredero forzoso (por ejemplo los ascendientes).

Se puede consultar en más detalle estas causas aquí, aunque un apunte que me gustaría realizar sobre la repartición de la legítima es que en caso de que el heredero forzoso tenga descendientes, no se le puede desheredar, sino que la herencia pasa a los descendientes. Por ejemplo, el señor Zapatilla tiene dos hijos Zipi y Zape. Mientras que Zape ha sido un buen hijo, Zipi incurre en los supuestos en los que puede ser desheredado. Zipi tiene dos hijos, por lo que aunque el señor Zapatilla puede desheredarlo, la parte de la legítima va a parar a los hijos de Zipi mientras que Zape si recibe su parte.

Legislación sobre la Legítima

El reparto de la herencia es una materia que habitualmente se regula por parte del derecho autonómico. Por tanto nos encontramos con que estas reglas sólo se aplican al Derecho Común español, mientras que otras jurisdicciones pueden permitir dejar el total de los bienes y nada a los demás. Un ejemplo es la Ley de Derecho Civil de Galicia, permite una mayor libertad al testador, disminuyendo la legítima a la cuarta parte de sus bienes.